Qué son los vicios ocultos en una vivienda
Son defectos que el comprador no podía ver al visitar la casa y que ya estaban ahí: una humedad tapada con pintura, una bajante rota dentro de la pared, una viga dañada bajo un falso techo. Es uno de los problemas constructivos que más acaban en los juzgados, porque enfrentan a dos particulares que dicen cosas distintas.
Si es usted quien compró
- Documente el defecto en cuanto lo descubra: fotos con fecha y una descripción.
- Avise al vendedor por escrito (burofax o correo con acuse).
- Encargue un informe pericial de vicios ocultos: el perito debe demostrar que el defecto existía antes de la venta, que no se veía y que es grave. Le explicamos qué contiene un informe pericial y por qué vale como prueba.
- Vigile el plazo: en una vivienda de segunda mano comprada a un particular, el Código Civil da seis meses desde la entrega (art. 1490).
Si es usted quien vendió y le reclaman
Que alguien diga «me quieren denunciar por vicios ocultos» suele referirse a una demanda civil, no a una denuncia penal. Tiene derecho a defenderse con su propio perito: puede probar que el defecto estaba a la vista, que apareció después de la venta, que es desgaste normal o que no tiene la gravedad que se le atribuye.
Quién hace el informe
En viviendas, el perito de vicios ocultos suele ser un arquitecto o arquitecto técnico especializado en peritajes de edificación. Inspecciona, data el defecto cuando es posible y valora lo que cuesta repararlo.
Mejor prevenir
Si todavía no ha comprado, lo más eficaz es evitar la sorpresa: una inspección técnica de la vivienda antes de escriturar detecta muchos de estos defectos cuando aún está a tiempo de decidir.
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